索引號: 065/2020-00237 信息分類: 城鄉建設、環境保護/其他
發布機構: 贛榆區政府 成文日期: 2020-04-20
文號: 贛政發〔2020〕28 重點領域:
信息名稱: 區政府關于印發加強住宅小區物業長效管理實施方案的通知 文件下載:
內容概覽:
時效:
閱讀次數: 字號:【
區政府關于印發加強住宅小區物業長效管理實施方案的通知

各鎮人民政府,區各委辦局、區各直屬單位:

《關于加強住宅小區物業長效管理實施方案(試行)》已經區政府研究同意,現印發給你們,請認真組織實施。

連云港市贛榆區人民政府

2020年4月20日


關于加強住宅小區物業長效管理實施方案

(試行)

為貫徹落實市、區決戰決勝2020年全國文明城市創建相關工作要求,進一步提升全區住宅小區物業服務質量和管理水平,建立健全長效管理機制,促進全區物業管理常態長效、健康持續發展,切實改善群眾生產生活環境,根據《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《連云港市人民政府關于進一步加強物業管理工作的意見》(連政發〔2011〕70號)等文件規定,結合我區實際,制訂本實施方案。

一、指導思想

深入貫徹落實黨的十九大和十九屆四中全會以及習近平總書記系列重要講話精神,堅持“以人民為中心”的發展理念,以打造安心舒心的宜居環境、提升群眾滿意度為目標,以不斷完善監管服務措施為抓手,充分發揮區鎮屬地管理作用和基層管理優勢,進一步完善合作聯動機制,規范物業服務管理行為,提升物業服務水平,促進住宅小區和諧文明、整潔有序。

二、工作目標

建立健全屬地政府負責、主管部門指導監督、各職能部門齊抓共管的物業管理工作責任體系,壓實物業服務企業和業委會(物委會)主體責任,著力解決群眾反映強烈、頻繁出現的難點和監管短板問題。到今年底,全區住宅小區實現物業管理服務全覆蓋;到2022年,培樹一批管理優良、業主滿意的優質物業管理示范住宅小區,實現全區物業管理總體水平顯著提升。

三、工作原則

(一)統一領導,分級管理。堅持全區住宅小區物業管理由區政府統一領導、綜合協調,建立和完善區、鎮、社區(村)三級物業管理工作責任體系。

(二)條塊結合,屬地負責。實行分級負責、依法監管,建立和完善行業主管部門監督指導、鎮政府屬地負責、社區(村)居委會具體落實、各職能部門各司其職的物業管理工作機制,切實解決物業管理中的各類矛盾和問題。

(三)市場主導,政府扶持。完善住宅小區物業服務市場化、社會化、專業化運作機制;制定物業服務地方標準、扶持政策及考核辦法,有效提高物業管理服務水平,保障物業環境穩定有序。

(四)改革創新,注重實效。以改善民生、群眾滿意為根本,在依法收繳物業費、查處違法建設、解決停車難、加強行業監管等方面,創新思路辦法,推進住宅小區物業管理規范化、制度化、專業化。

四、工作重點

(一)優化分類管理體系,解決精準化、專業化問題

根據全區住宅小區物業管理實際,建立符合我區實際的物業管理模式。

1.實施專業物業管理,打造物業服務樣板。開展物業企業服務質量評價機制,引導督促物業企業提升服務水平,實行規范的星級管理服務,加快培育一批省市級物業管理示范項目。對于新建住宅小區,嚴格按照相關規定,通過招投標的方式選聘物業服務企業,實施規范化物業管理;嚴格實行公建配套竣工驗收交接制度,確保小區物業公共部位、公共設施及各項配套用房按照規劃設計建設到位;項目建設單位和物業服務企業在鎮、社區(村)、行業主管部門的監督下,嚴格落實前期物業項目的查驗和移交,確保移交到位。對于整治改造后的無物管小區,建筑面積2萬平方米以上、空間相對圍合、基礎設備完善、有物管用房的小區,可以參照新建住宅小區,選聘物業企業進駐服務。對于部分無物管用房,但其他條件符合的小區,在征得規劃審批部門同意后新建物管用房,再酌情選聘物業企業進駐服務。

2.實施物業企業接管,突破物業服務瓶頸。對于建筑面積1萬平方米至2萬平方米的無物管小區,經整治后不完全具備進駐物業條件,可由區住建局等相關部門引導、鼓勵專業化物業企業采取以大帶小的方式積極接管,按照住宅小區物業公共服務等級標準,提供不低于“一級”管理服務。

3.實施屬地社區托管,實現物業服務三基本對于建筑面積1萬平方米以下、規模較小、開放式的無物管小區以及所有單體樓和無物業企業接管的住宅小區,采取屬地社區(村)托底管理。由所在鎮政府組織屬地社區(村)組建物業服務站,負責提供三基本物業服務,即基本保潔、基本保綠、基本維護

(二)構建監管責任體系,解決規范化、制度化問題

按照市政府“條塊結合,以塊為主”以及“區政府屬地負責、各鎮政府具體組織、社區(村)居委會落實、行業主管部門監督指導、相關部門密切配合”的部署要求,全面構建“兩級政府、三級管理、四級網絡”的監管責任體系,形成職責明晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業管理格局。具體職責如下:

各鎮政府:負責組織開展本轄區物業管理工作。負責對轄區物業管理工作進行監督和檢查;組織或參與轄區物業服務質量的檢查考評;指導、監督住宅小區業主委員會(或物管會)的成立、改選和換屆工作;監督、指導和協調業主大會和業主委員會的日常活動,對未成立小區業主大會的,組建物業管理委員會;參與物業管理項目有序交接,指導監督物業企業退出后的交接;建立物業管理責任主體、社區(村)、政府相關職能部門的溝通機制;協調處理轄區內物業管理有關矛盾糾紛和信訪工作;配合有關部門開展小區綜合整治工作。

區住建局:負責全區物業管理的監管和行業指導。制定物業管理相關政策、規定,負責物業企業信用信息的采集、審核、申請記分和錄入等管理工作;組織物業服務行業的檢查、考核和人員培訓工作;指導、監督選聘物業服務企業的招投標工作;負責對住宅專項維修資金的使用進行審查;查處小區內損壞或擅自變動房屋承重結構、主體結構等住宅室內裝飾裝修違法違規行為;牽頭協調相關部門共同做好物業管理相關工作,依法查處物業管理違法行為。定期召開業主聽證會,對服務水平差、業主滿意度不高的物業企業,指導業委會(物委會)、業主大會依法依規及時處理。

區城管局:負責將住宅小區(單體樓)納入城市管理日常監管范圍。負責查處未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設及在住宅裝飾裝修活動中擅自搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗等違反城鄉規劃管理規定的行為;負責查處擅自占用城市綠化用地、損壞城市花草樹木或城市綠化設施等城市綠化管理規定的行為;負責查處擅自擺攤設點、加工制作、超出門、窗進行店外經營、作業或者擺放、展示物品、任意棄置垃圾、拋棄雜物、在露天場所和公共垃圾容器內焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物、在樹木、地面、建筑物、構筑物或者其他設施上刻畫、涂寫、張貼、設置戶外廣告和店招標牌不符合市容管理規定、飼養豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等家畜家禽和食用鴿等違反城市市容和環境衛生管理規定的行為。

區公安局:負責指導、抽查住宅小區內治安日常巡查。指導、監督屬地鎮、社區(村)居委會、業主委員會(物管會)和物業服務企業做好住宅小區治安防范工作;負責督促落實住宅小區內監控、周界報警等技防工作;受理并查處住宅小區涉及治安、車輛違規停放、遛狗不牽繩等問題,對小區內非法飼養動物、盜竊、毀壞公共財物、違規充電等違法行為的查處。指導住宅小區內劃定臨時停車位以及物業區域周邊次干道停車設置核準、違規停車處罰等,受理查處住宅小區內侵占消防通道、違反交通和停車秩序等違規行為。

贛榆生態環境局:負責對住宅區域內建筑施工、生產加工等所產生的噪音、廢氣、油煙排放等行為進行監管;查處在住宅區域內儲存、棄置、排放工業污水、工業廢棄物等影響環境的行為。

區自然資源和規劃局(不動產登記中心):對住宅小區特別是老舊小區機動車、非機動車車位配套不足、缺失等問題的研究,會同小區物業服務企業和業主,為有條件的小區制定增設車位詳細規劃方案及實施細則;協助有關單位加強管理,為物業管理工作開展提供檔案查詢等便利服務。

區人民法院:負責設置建立欠繳物業費立案、審判、執行的綠色通道,依法從快處理;與區住建局、屬地鎮協同建立物業糾紛案件訴前調解機制,促進人民調解、行政調解與司法調解相互銜接配合,構建預防為主、調判結合、案結事了的物業糾紛化解機制,促使物業糾紛的化解更加便捷、靈活、高效;加大執行力度,對拒不繳納物業費的執行案件當事人納入失信被執行人名單予以懲戒。

區市場監督管理局:負責查處住宅小區內非法廣告以及未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為;按照法律法規規定對影響周邊環境不適合在住宅小區內開設的經營項目不予核發營業執照或撤銷注冊登記;負責定期檢查電梯等特種設備安全,查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;查處物業企業違規收費行為;負責查處物業服務企業未在物業管理區域顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況等違規行為。

區行政審批局:嚴格核發營業執照,按照《江蘇省政府關于進一步放寬市場主體住所(經營場所)登記條件的指導意見》(蘇政發〔2015〕113號),規范利用住宅作為經營性住所登記的條件;對小區內新增物業管理用房進行審批。

區發改委:負責規范物業服務收費行為,建立健全物業收費價格體系,明確收費原則、收費標準等;依據相關法律法規規定和市場需求,調整物業服務收費標準;負責探索制定“信用+物業”管理辦法。

消防大隊:負責查處住宅小區內堆放易燃易爆物品、強行停放大型貨車和油罐車(化學品車)等行為;依法查處違法侵占消防通道、破壞消防設施等違法行為;定期對住宅小區內消防設施和消防工作進行檢查和指導。

燃氣、供水、供電、電信、移動、聯通、江蘇有線等專業經營單位:建立聯動機制,對住宅小區內損壞、破損的專用表箱蓋、窨井蓋及時進行維修、更換,對亂搭亂拉亂掛的架設管線及時進行規整。

(三)夯實政策保障體系,解決常態化、可持續性問題

根據“惠民優先、公平公開、可持續”原則,對于不同管理模式政府分別給予政策和資金支持。

1.建立考核獎勵機制。一是對物業服務項目獲得省、市級“物業管理示范項目”稱號的物業服務企業給予一定的獎勵。獲得省級稱號的每個項目獎勵10萬元;獲得市級稱號的每個項目獎勵6萬元。二是對物業服務項目實施年度考核,給予物業服務企業一定獎勵。設一等獎項目3個,每個給予5萬元獎勵;二等獎項目6個,每個給予3萬元獎勵;三等獎項目9個,每個給予2萬元獎勵。三是對鎮、社區(村)物業管理先進工作者予以獎勵。獎勵資金由區級財政保障,示范項目不重復獎勵。

2.建立扶持補貼機制。實行保障房項目物業服務補貼。對于經區住建局和屬地鎮考核合格的,給予物業服務企業0.10元/平方米/月的補貼,資金由區級財政予以保障。實行無物管小區及單體樓資金補貼。對于采取專業物管的無物管小區,區財政按照小區建筑面積一次性給予2元/平方米啟動補助資金,用于配建完善物業用房、增設門禁、監控等。對于由物業企業接管提供不低于“一級”物業服務的無物管小區,后期常態化管理所需資金采取業主交費為主+政府補貼為輔的方式,業主按照不低于“一級”物業服務標準(按房屋建筑面積不低于0.3元/平方米/月)交納服務費,政府按0.2元/平方米/月給予補貼,同時區住建局按照有關規定給予物業服務企業信用加分。對于由屬地社區(村)托管的規模較小、開放式的無物管小區、單體樓以及無物業企業接管的住宅小區,政府按0.15元/平方米/月給予補貼,業主按照低于“一級”服務標準(或按15-25元/戶/月)交納服務費用,由社區服務機構收取,收取的費用主要用于小區及單體樓的日常保潔、綠化養護、設施維護。無物管小區及單體樓每年補貼資金按照分級承擔的原則,區、鎮級財政分擔比例為5:5。向業主收取物業費,實行區發改委登記備案。對于低保、殘疾、特困家庭,減半或免收物業服務費。

保障房、無物管小區實行專業物業進駐補貼資金,物業企業進駐服務滿一年、經考核達標后一次性發放;物業企業代管、社區托管的無物管小區及單體樓補貼資金,一年支付兩次、每半年支付一次,經考核合格后一個月內撥付(具體考核辦法由區物業管理工作領導小組辦公室另行制定)。

五、保障措施

(一)強化組織領導,夯實工作保障。區政府成立住宅小區物業管理工作領導小組。建立職能部門物業管理聯席會議制度,全面統籌協調全區物業長效管理工作。從各單位抽調專人,組建聯合執法隊伍,進駐住宅小區開展執法管理。設立鎮物業管理機構,切實承擔住宅小區屬地管理主體責任,按照業主自我管理與社會化服務相結合的原則,將物業管理納入社區治理體系,指導社區(村)居委會開展物業管理工作。各鎮應根據實際成立物業服務企業,向暫不具備專業化物業管理條件、物業退出尚未選聘、非物業管理的老住宅小區、單體樓等提供社區化有償物業服務。設立社區(村)物業管理工作站,將物業管理職能納入社區(村)工作職責范圍,物業管理工作站工作人員不少于1人。

(二)形成工作合力,強抓物業費清繳。開展機關企事業單位工作人員物業費清繳。機關事業單位工作人員要帶頭繳納物業費,弘揚良好的社會公德。針對公務員及事業、國企工作人員物業費繳納情況,開展自查自清行動,對不按時繳納物業費的,由部門、單位督促繳納;對經督促后仍拒不繳納的機關工作人員,將其不良行為記入本人檔案。建立信用聯動機制。區信用辦探索建立健全以信用信息共享為基礎的信用聯合獎懲工作機制。創新探索建立信用+物業模式,信用辦、住建局、法院三方聯動,將無正當理由拖繳物業費用達到一定程度業主將被納入“微失信”人員庫。同時建立雙向約束機制,對投訴率較高、管理不到位的物業企業,由行業主管部門按規定進行處罰,并視情況嚴重程度納入失信黑名單。建立立、審、執綠色通道。經區、鎮、社區(村)物業糾紛人民調解辦公室調解不成的物業糾紛案件,區法院從快立案、從快審理、從快執行,加強立、審、執配合,從快處理。將進入強制執行程序的拒不繳納物業費的業主,納入失信被執行人名單。加大宣傳引導。利用廣播、電視、報紙、網絡等各種媒體,開展“物業知識進小區”等宣傳活動,定期對不按時繳納物業費的業主進行公開曝光,提高市民“物業有償、誠信履約”的意識,自覺履行物業服務合同,及時繳納物業費。

(三)強化監督管理,規范服務行為。建立和完善物業服務企業考核制度。住建局會同鎮政府加強對物業服務企業的監督和考核,建立和完善物業服務企業考核制度,加強對物業項目經理的培訓考核,健全物業服務企業和物業項目經理信用檔案制度,認真評定物業服務企業和物業項目經理的服務業績和信用程度。制定物業服務企業監督考核辦法。實行屬地日常考核和部門抽查相結合的原則,及時通報考核結果并記入企業信用信息檔案,與項目承接、政策扶持和榮譽獎勵等掛鉤。規范物業企業服務行為。區住建局等相關職能部門要規范物業企業的服務行為,要求其嚴格按照合同約定開展優質服務,切實履行職責。物業企業提供物業服務時,應當公示服務內容和收費標準,告知安全合理使用物業的注意事項等。對于業主違規裝飾裝修、隨意停放車輛、違章搭建、毀綠種菜等行為要及時予以勸阻和制止,制止無效的,要立即向有關部門報告,有關部門應依法處理。積極履行社會責任,配合做好垃圾減量分類工作、文明創建、平安建設和出租房管理等工作。建立履約制度。建立健全物業服務企業有序進入和退出機制,加強物業服務企業退出項目監督管理,保持物業服務平穩過渡。對不履行職責、不服從管理的物業企業,區住建局相關職能部門要指導業主委員會或物委會解除服務合同。區住建局建立物業服務行業履約保證金管理制度,在物業服務企業承接住宅小區時,住宅前期物業服務項目和非住宅項目,按照1元/平方米一次性繳存履約保證金;其他實施物業服務的住宅小區,按照0.5元/平方米一次性繳存履約保證金。加強行業自律。發揮物業協會的行業自律作用,開展行業培訓、評優等活動,支持物業服務企業做大做強,推動物業服務市場的健康發展。

六、附則

本實施方案自公布之日起實施,試行三年。

彩搜网-首页 津南区 | 马鞍山市 | 古浪县 | 永城市 | 镇坪县 | 闻喜县 | 达州市 | 石首市 | 东乡族自治县 | 绥滨县 | 井陉县 | 交口县 | 江源县 | 康平县 | 塔河县 | 闵行区 | 荣昌县 | 青州市 | 阿尔山市 | 吐鲁番市 | 黄梅县 | 武宣县 | 喀什市 | 宜君县 | 道孚县 | 开鲁县 | 台江县 | 涿州市 | 高青县 | 邛崃市 | 凤山市 | 南郑县 |